Lukáš Hríbik: Zmeny v nájmoch pôdy od roku 2026 - A földbérletek változásai 2026-tól
HU: Január 1-jétől hatályba lép a mezőgazdasági földterületek bérletéről szóló törvény módosítása. A változásokról korábban már részben tájékoztattunk itt és itt. Most a további lényeges újdonságokra és a szabályok módosításaira összpontosítunk.
A földterület meghatározásának pontosítása
A törvény pontosítja, miként kell a bérleti szerződésben meghatározni a földterületet (a bérlet tárgyát). A szerződés érvényességéhez elengedhetetlen, hogy egyértelműen meghatározható legyen, mely földterületre vonatkozik. Ez a gyakorlatban régóta problémát jelent. Gyakran találkozunk olyan szerződésekkel, amelyekben a bérlet tárgyának azonosítása nem megfelelő, ami a szerződés érvénytelenségéhez vezet.
A törvény szerint a meghatározásnak tartalmaznia kell: a járás megnevezését, a kataszteri terület nevét, a nyilvántartás jelölését (C, E), a parcella számát, a terület nagyságát (teljes egészében vagy a bérelt rész), valamint a tulajdoni hányadot. Más meghatározás is megengedett, amennyiben annak alapján a szerződés fennállása alatt a földterület egyértelműen azonosítható.
Fontos – és a gyakorlatban gyakran elhanyagolt – követelmény, hogy amennyiben csak a földterület egy részét adják bérbe, annak pontos meghatározása szükséges. Nem elegendő csupán a rész területnagyságát feltüntetni, egyértelműen azonosítani kell, mely rész képezi a bérlet tárgyát.
Az elővásárlási jogról szóló megállapodás tilalma
A bérleti szerződés már nem tartalmazhat megállapodást a bérelt földterületre vonatkozó elővásárlási jogról. Ez azonban nem zárja ki, hogy ilyen megállapodást külön szerződésben kössenek meg.
A minimális bérleti idő növelése és a felmondási idő határozatlan időre szóló szerződés esetén
Bizonyos kultúrák és növények esetében nő a minimális bérleti idő, amelyre a bérleti szerződés megköthető.
– 10 év a minimális idő a spárgaültetvény létesítése vagy megújítása, valamint az apró gyümölcsök termesztése esetén.
– 20 év a minimális idő gyümölcsös, szőlőültetvény, komlóültetvény létesítése vagy megújítása esetén.
Az általános minimális bérleti idő továbbra is 5 év marad.
A határozatlan időre kötött szerződések felmondási ideje 5 évről 1 évre csökken. A szerződésben ettől eltérő felmondási idő is kiköthető, ami korábban nem volt lehetséges. Ugyanakkor a szerződés nem szűnhet meg a minimális bérleti idő (5, 10 vagy 20 év) lejárta előtt. Például: ha az évi felmondási idejű szerződést a bérlet kezdetétől számított egy év után felmondják, a szerződés nem két év múlva, hanem csak öt év elteltével szűnik meg (amennyiben nem hosszabb minimális idő az irányadó).
A bérleti szerződésre vonatkozó szabályok kiterjesztése más szerződésekre
A bérleti szerződésekre vonatkozó egyes szabályok a kölcsönszerződésekre és más, nem nevesített szerződésekre (amelyek nem sorolhatók be más kategóriába) is alkalmazandók lesznek. Elsősorban a kötelező írásbeli forma, valamint a jogviszony időtartamára és megszűnésének módjára vonatkozó követelményekről van szó.
A korábbi jogviszonyok (2025. december 31-ig kötöttek), amelyek nem felelnek meg az új követelményeknek, 2030. december 31-ig érvényben maradnak.
A nem aktív tulajdonosokra vonatkozó rendelkezés helyesbítése
A 2021-es módosítás a törvény 12. § (4) bekezdését értelmetlen, végrehajthatatlan formára változtatta. A jelenlegi módosítás ezt a rendelkezést kijavítja. A szabály lényege azon helyzetek kezelése, amikor a földtulajdonos nem tanúsít érdeklődést a tulajdona iránt, vagyis inaktív. Ez azt jelenti, hogy nem válaszol a bérleti szerződés megkötésére irányuló javaslatra, nem kívánja más bérlőnek kiadni a földet, és maga sem használja azt.
Ilyen esetben, ha a föld használója szerződéskötést javasol a tulajdonosnak, tájékoztatja őt a tétlenség következményeiről, és a tulajdonos ennek ellenére inaktív marad, akkor a szerződés tervezetének kézbesítésétől számított 2 hónap elteltével vélelmezni kell, hogy törvény erejénél fogva bérleti jogviszony jött létre.
Változások a helyettesítő használatban (§ 12a–12c)
Kisebb változások történtek a helyettesítő használat szabályaiban is, az albérleti szerződések megkötésekor, illetve a járási hivatalok § 12a–12c szerinti eljárásaiban. Új megszűnési okok kerültek bevezetésre: ha megtörténik a földtulajdon átruházása (adásvétel, ajándékozás) vagy átszállása (öröklés) azon földek tekintetében, amelyekért helyettesítő (albérleti) földet adtak ki.
A határozat akkor is megszűnik, ha más megállapodás jön létre (a helyettesítő föld visszaadása vagy áthelyezése) a helyettesítő föld kedvezményezettje és az azt kiadó vállalkozás között.
Megszűnik a 150 hektáros felső határ, amely korábban meghatározta a helyettesítő föld kiadását kérelmező által művelhető összterület nagyságát a résztulajdon alapján. Az új szabály szerint azonban a résztulajdonért kiadott helyettesítő földet egyetlen használónak kell művelnie.
2029-től megszűnik a § 12b és 12c szerinti eljárás. A korábbi határozatok azonban továbbra is érvényben maradnak, így ez nem jelent lényeges változást. Amennyiben ezek a határozatok 2029 után megszűnnek (a jelenlegi megszűnési szabályok szerint), a § 12a alapján lehet eljárni.
Új szerződéskötési mód az SPF-fel
Megszűnik a Szlovák Földalap (SPF) és a korábbi bérlő közötti új bérleti szerződés megkötésére vonatkozó elővásárlási (elsőbbségi) jog. Az SPF a bérleti szerződés lejárta előtt egy évvel, legkésőbb két hónappal közzéteszi honlapján azon földterületek listáját, amelyek bérlete lejár, valamint azt a határidőt, ameddig a bérlés iránti érdeklődést jelezni lehet. A határidő elmulasztása a szerződéskötési lehetőség elvesztését eredményezi.
Az SPF elsődlegesen azzal az érdeklődővel köt szerződést, aki az adott területen (a szerződés körzetében) a többi tulajdonostól a legnagyobb területet béreli. Az SPF a korábbi szerződést több érdeklődő között is feloszthatja. Elkülönítheti a szerződés egy részét akkor is, ha fiatal gazdálkodó, kisvállalkozás vagy mikrovállalkozás jelez érdeklődést, amely speciális növénytermesztést vagy állattenyésztést folytat (vagy fog folytatni). A szerződés körzete azonban csak akkor osztható fel, ha ez a földhasználat szempontjából lehetséges, célszerű és racionális.
Forrás: Lukáš Hríbik - Agro evidencia s.r.o.
SK: Od 1. januára vstupuje do účinnosti novela Zákona o nájme poľnohospodárskych pozemkov. O zmenách sme už čiastočne informovali tu a tu. Teraz sa zameriame na ďalšie podstatné novinky a úpravy pravidiel.
Upresnenie vymedzenia pozemku
Zákon upresňuje ako v nájomnej zmluve vymedziť pozemok (predmet nájmu). Pre platnosť zmluvy je nevyhnutné, aby bolo jednoznačné, akého pozemku sa týka. S týmto je v praxi dlhodobo problém. Bežne sa stretávam so zmluvami, ktoré sú v identifikácii predmetu nájmu nedostatočné. Potom je dôsledkom neplatnosť zmluvy. Zákon určuje ako rozsah vymedzenia názov okresu, názov katastrálneho územia, označenie registra (C,E), parcelné číslo, výmera (celá alebo prenajímanej časti) a spoluvlastnícky podiel. Prípustné je aj iné vymedzenie, pokiaľ je možné na základe neho jednoznačne určiť pozemok počas trvania zmluvy. Dôležité a v praxi často opomínané je jednoznačné určenie časti pozemku, ak sa prenajíma iba časť. Je potrebné identifikovať, ktorá časť je predmetom nájmu. Nestačí uviesť výmeru časti.
Zákaz dohody o predkupnom práve
Súčasťou nájomnej zmluvy už nemôže byť dohoda o predkupnom práve k prenajatému pozemku. To nevylučuje uzavretie takejto dohody v samostatnej zmluve.
Zvýšenie minimálnej doby nájmu a výpovedná lehota pri dobe neurčitej
Zvyšujú sa minimálne doby nájmu, na ktoré je možné uzatvoriť nájomnú zmluvu, pri niektorých kultúrach a plodinách. Minimálna doba 10 rokov je pri založení alebo obnove porastu špargle a pri poraste drobného ovocia. Minimálna doba 20 rokov sa vzťahuje na ovocný sad, vinohrad, chmeľnicu, ich založenie a obnovu. Všeobecná minimálna doba nájmu ostáva 5 rokov.
Mení sa výpovedná lehota pri zmluve na dobu neurčitú z 5 rokov na jeden rok. V zmluve je možné dohodnúť aj inú výpovednú lehotu. Doteraz dohoda nebola možná. Zároveň ale nesmie zmluva skončiť skôr, ako je minimálna doba nájmu (5, 10, 20 rokov). Napríklad, ak bude zmluva s ročnou výpovednou lehotou vypovedaná rok od začiatku nájmu, neskončí po dvoch rokoch, ale až po piatich (ak nejde o prípad dlhšej minimálnej doby).
Rozšírenie ustanovení o nájomnej zmluve aj na iné zmluvy
Niektoré pravidlá týkajúce sa nájomných zmlúv sa budú vzťahovať aj na zmluvy o výpožičke a iné nepomenované zmluvy (zmluvy, ktoré nemožno zaradiť do inej kategórie). Ide najmä o povinnú písomnú formu a požiadavky na trvanie (dobu nájmu) a spôsob ukončenia vzťahu.
Doterajšie vzťahy (uzatvorené do 31. decembra 2025) nevyhovujúce novým požiadavkám ostávajú v platnosti do 31. decembra 2030.
Oprava ustanovenia o neaktívnych vlastníkoch
Predchádzajúca novela z roku 2021 zmenila ustanovenie § 12 ods. 4 zákona do nezmyselnej, nevykonateľnej podoby. Súčasná novela toto ustanovenie opravuje. Podstatou je riešenie situácie, keď vlastník pozemku nejaví záujem o svoje vlastníctvo. Je neaktívny. To znamená, že neodpovedá na návrh na uzatvorenie nájomnej zmluvy, nemá záujem pozemok prenajať inému nájomcovi a ani ho sám neužíva. V takom prípade, ak užívateľ pozemku navrhne vlastníkovi uzatvorenie zmluvy, poučí ho o dôsledkoch nekonania a napriek tomu vlastník ostáva neaktívny, po 2 mesiacoch od doručenia návrhu zmluvy vlastníkovi sa predpokladá, že vznikol zo zákona nájomný vzťah.
Zmeny v náhradnom užívaní (§ 12a až 12c)
Menšie zmeny nastali aj v náhradnom užívaní pri uzatváraní podnájomných zmlúv resp. rozhodnutiach okresných úradov postupmi podľa § 12a až 12c. Doplnili sa nové dôvody zániku rozhodnutia, a to pokiaľ nastane prevod (predaj, darovanie) alebo prechod (dedenie) vlastníctva k pozemkom, za ktoré bol vydaný náhradný (podnájomný) pozemok. Taktiež rozhodnutie zaniká, pokiaľ dôjde k inej dohode (vrátenie alebo premiestnenie náhradného pozemku) medzi osobou, ktorej bol vydaný náhradný pozemok a podnikom, ktorý náhradný pozemok vydal.
Ruší sa limit 150 ha ako celkovej výmery pôdy, ktorú mohol obhospodarovať navrhovateľ, ktorý žiadal vydať náhradný pozemok za podielové spoluvlastníctvo. Po novom však náhradný pozemok vydaný za podielové spoluvlastníctvo musí obhospodarovať jeden užívateľ.
Od roku 2029 sa ruší postup podľa § 12b a 12c. Doterajšie rozhodnutia však ostávajú naďalej v platnosti, takže nejde o podstatnú zmenu. V prípade zániku takýchto rozhodnutí od roku 2029 (budú sa uplatňovať doterajšie pravidlá zániku), je možné postupovať podľa § 12a.
Nový spôsob uzatvárania zmlúv so SPF
Ruší sa prednostné právo na uzatvorenie novej nájomnej zmluvy medzi Slovenským pozemkovým fondom (SPF) a doterajším nájomcom. SPF rok až 2 mesiace pred skončením nájomnej zmluvy zverejní na svojom webe zoznam pozemkov, ktorým končí nájom a termín, do ktorého je možné prejaviť záujem o prenajatie týchto pozemkov. Zmeškanie termínu má za následok stratu možnosti uzavrieť zmluvu.
SPF prednostne uzatvorí zmluvu so záujemcom, ktorý má od ostatných vlastníkov v danej lokalite (obvode zmluvy) prenajatú najväčšiu výmeru. SPF môže doterajšiu zmluvu rozdeliť viacerým záujemcom. Taktiež oddelí časť doterajšej zmluvy, ak záujem prejaví mladý farmár alebo malý podnik alebo mikropodnik, ktorý vykonáva (alebo bude vykonávať) špeciálnu rastlinnú alebo živočíšnu výrobu. Obvod zmluvy je však možné rozdeliť, iba pokiaľ to je možné, účelné a racionálne z pohľadu užívania.
Autor článku: Lukáš Hríbik - Agro evidencia s. r. o.